מדריך למשקיע! איך להימנע מביצוע טעויות בסיסיות ברכישת נדל"ן מסחרי

כמה דברים שחשוב לדעת לפני שמשקיעים בנדל"ן מסחרי

בשנים האחרונות חלה עליה ניכרת בכמות המשקיעים המעדיפים להשקיע ברכישת נכס מסחרי (לרוב משרד) על פני השקעה בדירת מגורים. ישנן סיבות רבות למגמה זו, שלא ניכנס אליהן במאמר זה. מה שחשוב להבין הוא, שהשקעה בנדל"ן עסקי-מסחרי שונה בפרמטרים רבים מרכישת דירת מגורים להשקעה.

מאת: אורן גלזר 

מדינת ישראל רואה את נושא הדיור כיעד אסטרטגי לאומי ולכן הוא מקבל לאורך השנים יחס מועדף בתחום המיסוי, בתחום ההלוואות (משכנתאות) ובעידוד כללי. בשנים האחרונות, בניסיון לצנן את עליית מחירי הדיור, מטילה המדינה מיסים שונים על משקיעי הנדל"ן בתחום המגורים, לפיכך, משקיעים רבים המחפשים אלטרנטיבה, נכנסים לשוק הנדל"ן העסקי מסחרי היודע להציע חלופות השקעה מעניינות.

השקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת לאפיק השקעה איכותי, מאחר וקונים נכס פיזי  ולרוב נהנים מתשואה גבוהה יותר מאשר בתחום המגורים, כמו כן, לנכס מסחרי יש חברת ניהול וחוזי השכירות בדרך כלל ארוכים יותר מנכס מגורים ומקנים שקט והכנסה פסיבית קבועה ושוטפת. אך יחד עם זאת, משקיעים רבים, להם זו התנסות ראשונה ברכישת נדל"ן מסחרי, עושים טעויות מהותיות בעת רכישת הנכס.

במאמר אתן ביטוי לכמה טעויות מרכזיות שמשקיעים עושים ברכישת נדל"ן מסחרי.

1. לא מבצעים בדיקה מעמיקה בקשר לנכס ולסביבה

בפרויקט חדש, בעת פגישתנו עם המשווק, הוא יציג לנו מלבד נתוני הפרויקט האובייקטיבים, גם נתונים שונים לגבי הסביבה, כגון: מחירי השכירות באזור והתשואה שהם משקפים, תכניות פיתוח, רמות ביקוש וכד'.

עליך הרוכש, מוטלת החובה לבדוק את הנתונים עם אנשי מקצוע מטעמך. בין אם מדובר בפרויקט חדש או ברכישת נכס קיים. עליך לבדוק את מחירי השכירות והרכישה המקובלים בסביבה, עלות ביצוע גמר/התאמות בנכס, תכניות פיתוח סביבתיות, מצבו הפיזי, המשפטי והרישוי של הנכס, ולאמת כל נתון שניתן לך בפגישת השיווק או שניתן על-ידי בעל הנכס.

2. לא ערים לכך שהתשואה המובטחת היא ברוטו ולא נטו

פרסומים שונים מציעים לדוגמה, רכישת משרד בתשואה שנתית של 7%. צריך לזכור שהתשואה הינה לפני חישוב עלויות הרכישה העשויות להגיע לכ- 10% מסך הרכישה (הוצאות כגון מס רכישה, עו"ד מתווך, שמאי, הוצאות פתיחת תיק משכנתה ועוד), הוצאות אחזקת הנכס ותשלומי מס.

3. לא מכירים את הבדלי המיסוי בין דירת מגורים לנדל"ן מסחרי

משקיעים רבים אינם מודעים להבדלי המיסוי בין דירת מגורים בה יש פטורים והנחות ממס (מס רכישה מופחת, פטור ממס שבח לדירה יחידה, מס הכנסה מופחת ולעיתים פטור לדירה נוספת) לבין נדל"ן מסחרי. מס רכישה בנדל"ן מסחרי הוא בשיעור של 6%, מס שבח במכירת הנכס יעמוד על 25% (בנכסים ישנים הנושא מורכב יותר, ויש להיוועץ ברו"ח), מס הכנסה יעמוד על המס השולי של הרוכש.

4. לא מכינים תזרים הכנסות – הוצאות מסודר מראש

יש להימנע בתכלית האיסור מלהגיע למצב שבו לאורך זמן ההכנסות מהשכרת הנכס נמוכות מההוצאות הקשורות בנכס, מה שיכניס אותנו לתזרים הכנסות שלילי ביחס להוצאות.

יש לעשות תכנית עסקית מסודרת מראש, לקחת בחשבון את כל ההוצאות הצפויות למול ההכנסות הריאליות מהנכס ולחשב את התשואה בהתאם לכך. בתכנית העסקית צריך להתייחס לתשלומי משכנתה, הוצאות אחזקה שוטפות וכד'

5. לא מתכוננים לזמנים פחות טובים

כאשר נכס מסחרי עומד ריק, לא רק שלא נכנס שכ"ד, יש גם הוצאות לא מבוטלות, כגון דמי ניהול/אחזקה של הבניין אשר נגבים מדי חודש, ובנוסף לכך, ארנונה גבוהה.

חשוב להתחיל לחפש את השוכר, עוד לפני שמסתיימת תקופת השכירות של השוכר הקודם. בעל הנכס צריך להיות מוכן לאיתור שוכר באופן מהיר (קשר עם מתווכים, התמצאות באפיקי פרסום ובמאפייני הנכס וכד'). כמו כן, צריך להתכונן מראש ולהיות ערוכים מבחינה תזרימית לתקופה שבה הנכס עומד ריק.

6. קונים משרד על הנייר בלי להביא בחשבון את הוצאות הגמר

בניגוד לדירה אשר נמסרת מוכנה למגורים, נכס מסחרי בפרויקט חדש נמסר במצב מעטפת, כאשר הקירות חשופים, ללא חלוקה פנימית, אין ריצוף, אין מיזוג, אין תאורה וכו'. בנכסים קטנים יחסית – עד 200-250 מ"ר, שוכרים אינם מעוניינים לשפץ בעצמם ומצפים לשכור את הנכס בגמר מלא. באופן בדוק ומוכח, נכס משופץ יושכר הרבה יותר מהר מנכס המוצע ברמת מעטפת.

חשוב להיערך מראש ולקחת בחשבון את ההשקעה שתידרש בשיפוץ הנכס (כ- 2,500 3,000 ₪ למ"ר מרמת מעטפת לגמר מלא במפרט איכותי), הצפויה מיד לאחר מסירת הנכס לידי הקונה עם השלמת בניית הפרויקט. יש לקחת בחשבון שהמימון שהבנקים מוכנים לתת לשיפוץ הנכס נמוך יותר בדרך כלל מהמימון שניתן לרכישת הנכס עצמו.

7. קבוצות רכישה

בשנים האחרונות טרנד קבוצות הרכישה נהיה יותר ויותר משמעותי. המחירים יותר אטרקטיביים והפרויקטים נראים מצוין בהדמיות. משקיעים רבים "הולכים שבי" אחרי ההדמיות היפות והמחירים האטרקטיביים, ומדלגים על שלבים חשובים ברכישת הנכס, כגון בדיקת הנתונים, הבנת חוזה הרכישה והמשמעויות הכרוכות בכך ועוד. בקבוצת רכישה אין התחייבות ללוחות זמנים להשלמת הבנייה ולמחיר הסופי.

חשוב לבדוק היטב את החוזה ובמיוחד את הרקורד והניסיון של מארגן הקבוצה. באופן כללי ובפרט בתחום המסחרי.

לסיכום,

השקעה בנדל"ן מסחרי היא אלטרנטיבה מצוינת גם עבור משקיעים שאינם כרישי נדל"ן ובמיוחד כאשר ההון העצמי אינו גבוה מספיק לרכישת דירה. עם הידע הנכון ובמיוחד בחירת היועצים הנכונים, גם משקיעים חסרי ניסיון יכולים לבצע עסקאות טובות ורווחיות בנדל"ן עסקי – מסחרי.

הכותב הוא מנכ"ל משותף באנגלו סכסון ת"א ומומחה בתחום הנדל"ן העסקי-מסחרי למעלה מ- 20 שנה.